О многоквартирных домах
на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Ольга ПАЛИЙЧУК, начальник отдела Управления Росреестра по Свердловской области: «Готовясь потратить несколько миллионов рублей на покупку жилья, стоит быть особо внимательными и критично настроенными»

Проблемы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации многоквартирников на ИЖС
Строительство многоквартирного жилого дома в зоне индивидуальной жилой застройки ведет к нарушению прав граждан, как уже проживающих в существующих индивидуальных жилых домах, так и приобретающих помещения в строящихся многоквартирных домах:
 - жители застраиваемых территорий не будут обеспечены в полном объеме учреждениями и предприятиями обслуживания, включая дошкольные и общеобразовательные учреждения, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптеки, предприятия торговли и бытового обслуживания (существующие объекты рассчитаны на меньшее количество жителей и иные радиусы обслуживания);
 - размеры участков, предназначенных для строительства индивидуального жилого дома (максимальная площадь участка 1300 кв.м.), не позволяют разместить многоквартирный жилой дом с требуемым благоустройством, включая автостоянки, детские площадки, площадки для отдыха взрослых и хоз. площадки.
 - при незаконном строительстве многоквартирных домов вместо индивидуальных не обеспечиваются потребности объектов в сетях инженерно-технического обеспечения, что влечет дополнительную нагрузку на существующие сети, вследствие чего возрастает угроза для безопасности эксплуатации таких домов.

На что обратить внимание при приобретении
         Сомнение № 1 – субъективное. Покупателей квартир чаще всего привлекает стоимость такого жилья. Сэкономив средства на оформлении необходимых документов, недобросовестный застройщик имеет возможность предложить более низкую цену. Таким образом, изначально должна смутить неоправданно низкая цена квадратного метра.
         Сомнение № 2 – документальное. Необходимо внимательно изучить всю разрешительную документацию проектов, прежде чем заключать договор. Особое внимание обратить на правоустанавливающие документы на земельный участок, а именно – разрешенное использование.
Как объективно проверить обоснованность своих подозрений
с помощью портала Росреестра
https://rosreestr.ru/wps/portal/

1. Используя электронный сервис портала Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости», убедитесь, что стоимость квадратного метра действительно демпинговая. Для этого в сервисе запросите информацию по сделкам с аналогичным жильём в многоквартирных домах на ближайших городских улицах. Например, если вы рассматриваете однокомнатную квартиру в доме, построенном в частном секторе на ВИЗе, сформируйте запросы по таким же квартирам в Верх-Исетском районе на улицах, застроенных типовыми многоквартирными домами.  Цена заметно меньше? Переходим к сбору информации по п.2.
2. Возьмите документы у застройщика. Зафиксируйте кадастровый номер земельного участка. Проверьте на сайте Росреестра, под какие цели предназначена эта земля. Такую информацию можно получить на публичной кадастровой карте портала Росреестра с помощью кадастрового номера земельного участка или на сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», заполнив пустые поля формы.  Если земля предназначена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – сразу отказывайтесь от покупки квадратных метров в этом доме.

А покупаете вы действительно только квадратные метры: в многоквартирном доме на землях под ИЖС застройщик продаёт не самостоятельные квартиры, которыми правообладатель впоследствии сможет распоряжаться по своему усмотрению – тут продаются доли, распоряжение которыми возможно только с разрешения всех остальных участников общей долевой собственности жилого дома (ст. 250 ГК РФ).
Успокаиваете себя тем, что не собираетесь продавать жилье в ближайшие 20 лет, пока не выплатите ипотеку? По решению суда можно остаться вообще без крыши над головой и с банковским долгом: строительство многоквартирников на землях ИЖС незаконно, поэтому суды принимают однозначные решения о сносе незаконных построек. В Екатеринбурге уже несколько таких уничтоженных домов. 
О правовой позиции Управления Росреестра по Свердловской области
В Управление Росреестра по Свердловской области заявитель приходит  на заключительном этапе процесса возникновения объекта недвижимого имущества и приобретения прав  на  данный объект. Кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства (именно индивидуальный жилой дом фигурирует в документах застройщика) является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов,
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, на стадии приема и экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, не имеет возможностиобнаружить нарушения земельного и градостроительного законодательства, т.к. представляемые документы по форме и содержанию соответствуют действующему законодательству.

Проблемы при приобретении такого жилья намного весомее видимых на первый взгляд преимуществ. Готовясь потратить несколько миллионов рублей, стоит быть особо внимательными и критично настроенными.